前編 よく分かる！カリフォルニアの固定資産税と「Proposition 19」について
カリフォルニアで家を所有されている方は、ここ数日の間に固定資産税－Property Taxの請求書が届いているのではないでしょうか。まったく嬉しくない年1回の便りですが、12月10日と4月10日の支払期限は見逃せません。
さて、この固定資産税には「Proposition 19（プロポジション19）」という制度があります。ご存じでしょうか？
固定資産税の基本ルール
カリフォルニアの固定資産税は家の評価額の1%と定められています。しかし、実際の請求書の額を見てみると、追加項目としてインフラのための税金、学校区に関する税金など小さな項目が並んでおり、計算してみると評価額の約1.25-1.3%を支払っていることになります。
そして通常、カリフォルニアで不動産を購入または引き継ぐ際（＝change in ownership）には、その時点での評価額（購入時は購入価格）が今後の固定資産税を計算する基準額となります。評価額が高くなれば税額も上がるため、所有者が変わるたびに（名義の人数が増減する場合も含めて）、評価額はその時点の公正市場価格（Fair Market Value）にリセットされます。
Proposition 19とは？
ただし、一定の条件を満たす場合には、過去の固定資産税の基準額をそのまま引き継ぐことができます。この制度が「Proposition 19」です。適用される主なケースは次のいずれかです。
親子間または祖父母―孫間での不動産の引き継ぎ
55歳以上の方
重い障がいを抱えている方
災害で被災した方
では、まず1番目のケースを見ていきましょう。
①親子間・祖父母―孫間の引き継ぎの場合
このケース（親子または祖父母―孫間）で適用を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。
対象の不動産が親の主な居住地（Principal Residence）であること
その不動産が引き継ぎから1年以内に子の主な居住地となること
さらにHomeowner’s Exemptionを1年以内に申請していること
*Homeowner’s Exemptionとは、住宅の評価額を7,000ドル分下げられる制度です。固定資産税は評価額の1％で計算されるため、年間で最低70ドル程度の節税になります。
これらを満たせば、親から子へ名義が変わっても、親名義の時の固定資産税額を引き継ぐことが可能です。（ただし、毎年最大2％の上昇は継続します。）
上限（キャップについて）
ただし、1のケースのProposition 19には上限があります。
引き継ぎ時点の市場価格が、親の購入価格 + $1,000,000を超える場合は、超えた分の評価額に対して固定資産税が新たに加算されます。
たとえば、親が$400,000で購入した家が現在$2,000,000の価値と推定される場合：
$400,000 + $1,000,000 = $1,400,000 までは旧評価額を引き継げる
残りの $600,000 分は新たな評価額として再計算（上乗せ）される
※この「$1,000,000」の上限は、2年ごとにインフレ率に合わせて調整されます。
対象外の物件
注意点として、賃貸物件や商業物件の場合は、このProposition 19の特例は適用されません。
次回は、自分の家を住み替える場合のProposition 19の適用枠についてお話したいと思います。（後編へ続く）
不動産の所有形態やご家族の状況によって、適用可否や節税効果は異なります。実際に該当しそうな場合は、会計士や不動産専門の弁護士に相談されることをおすすめします。
情報元: https://assessor.lacounty.gov/homeowners/proposition-19
